Сергей Павлович Коростелев
Теория и практика экономических измерений в недвижимости
В этих определениях юристы вышли на такое понятие как «составная часть вещи», а в оценке это называется «улучшением земельного участка». Это понятие присуще развитым рыночным странам, где недвижимостью называется только земельный участок, а всё, что возведено на нем есть не что иное, как улучшение его. И при этом нет необходимости эти улучшения регистрировать в реестре, но они влияют на стоимость земельного участка.
У нас же реализована другая система, когда здания, сооружения, постройки являются самостоятельными объектами недвижимости (вещами) и они требуют регистрации в ЕГРН. Сложилась такая система исторически, так как долгое время у нас частная собственность на землю не признавалась, и требовалось сделать так, чтобы построенные объекты недвижимости на «чужой земле» стали частной собственность и могли находиться в гражданском обороте.
Сейчас стало понятно, что такая система создает огромное количество проблем у предпринимателей и частных лиц и поэтому реформирование ГК РФ идет в направлении создания единых объектов недвижимости и легализации понятия «улучшение земельного участка». Это довольно непростой процесс, так как до настоящего времени основным собственником земли (более 90%,) у нас является государство, и оно очень неохотно расстается со своими правами.
Вопрос строительства на чужой земле в развитых странах давно решен через вещные права «право застройки», которые у нас еще не применяется, но планируется к применению после проведения реформы вещных прав.
Право застройки у нас применялось с начала XX столетия (Закон Российской империи от 23 июня 1912 г. "О праве застройки"). Применялось оно также и в советский период (ст. 71 – 84 Гражданского кодекса РСФСР) в виде устанавливаемого договором вещного, отчуждаемого и обременяемого права, требовавшего нотариального оформления на срок до 49 лет для каменных и до 20 лет для прочих строений. Однако это право было ликвидировано Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 г. "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов".
Право застройки как ограниченное вещное право закреплено еще в начале прошлого века в законодательстве Германии, Австрии, Швейцарии. Позднее оно получило распространение во Франции, Италии, Нидерландах, Португалии, Швеции, Финляндии, а в конце прошлого столетия – в Хорватии, Словении, Эстонии, Латвии, Грузии, Украине. /8/
Вместо понятия «право застройки» ЗК РФ оперирует другим понятием «право на заключение договора аренды земельного участка»
«Статья 38.2. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (старая редакция)
3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);
4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;»
Понятие «начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка» по своей сути ближе к понятию «право застройки».
Понятие «право аренды» и им подобные упоминаются в 10 статьях Гражданского и Земельного Кодексов РФ без раскрытия их содержания:
• права на земельный участок, принадлежащие арендаторам;
• права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков;
• арендные права;
• права по договору аренды;
• право на заключение договора аренды;
• право на приобретение земельного участка в аренду;
• право на сдачу имущества в аренду;
• право на заключение договора аренды земельного участка.
При проведении оценки для целей девелопмента возникают большие трудности с применением этих понятий. В соответствии с ГК РФ право аренды включает в себя право пользования и владения земельным участком на определенных условиях. Добавление к этим правом права распоряжение создает право собственности на земельный участок, которое создает условие для права застройки на нем:
Право пользования является вещным правом, и оно не возникает из договора или его регистрации, а передаётся по договору от арендодателя к арендатору, который и регистрируется, т.е. регистрируется именно передача этого права.
Стоимость же права пользования или права пользования/владения выражается арендной платой. То есть под правом на заключение договора аренды земельного участка подразумевается именно право пользования.
С учетом московской практики выкупа прав долгосрочной аренды в виде единовременного платежа с последующим взиманием обычной арендной платы (контрактной), начальная цена предмета аукциона по ст.38.2 должна воспринимается именно как продажа инвестору права застройки в виде единовременного платежа, который и устанавливается торгами. При этом арендная плата выплачивается периодически отдельными платежами.
В 2012 году была попытка ввести понятие «право застройки» в ГК РФ (ст. ст. 300 – 300.7 ГК РФ (в редакции законопроекта N 47538-6)) /8/. Однако до сих пор эти изменения не произошли.
В чем преимущество права застройки перед арендой земельного участка?
В настоящее время строительство на чужой земле ведется в основном через аренду. Это очень удобный инструмент для девелоперов и связанных с ними властей, но он тормозит развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.
В настоящее время с помощью аренды земли государство осуществляет своеобразную процедуру передачи публичных земель в частную собственность. В отличие от типовой приватизации эта процедура передачи растянута во времени и происходит в несколько этапов:
предоставление права аренды для строительства объекта по результатам конкурса/аукциона;
плата по договору аренды в течение срока строительства;
переход права собственности на земельный участок в частную собственность инвесторов по окончании строительства (с момента регистрации права собственности первого лица на помещение).
В такой системе выигрывает застройщик, так как для него выгодны такие условия, когда он не выплачивает рыночную стоимость земельного участка и перекладывает бремя содержания земельного участка на собственников помещений. В проигрыше оказываются муниципалитеты, так как они получают только арендные платежи за время строительства, а земельный налог под многоквартирными домами отменен.
Объектом права застройки выступает земельный участок. С момента создания здания и (или) сооружения, относительно которых установлено право застройки, они становятся объектом права наряду с земельным участком.
Согласно п. 2 ст. 300 законопроекта об изменении ГК РФ здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки.
Предполагается, что право застройки земельного участка будет возникать на основании договора об установлении права застройки и подлежать государственной регистрации. Возведенные объекты недвижимости на праве застройки, признаются существенной составной частью права застройки (а не земельного участка).
В отличие от обязательственного права аренды право застройки является гарантированным и защищенным правом. Оно позволяет строить на чужой земле и эксплуатировать построенные объекты на праве, приближенном к праву собственности.
Введение права застройки – это наиболее безболезненный путь внедрения в отечественное право принципа "единого объекта недвижимости". В случае замены аренды земли на вещное право застройки с признанием улучшений (зданий, сооружений) составной частью вещного права застройки и применении к праву застройки правового режима недвижимости, необходимость в регистрации улучшений в ЕГРН отпадет.
Понятно, что введение такого значимого и в то же время нового, не имеющего в российском праве аналогов в течение многих десятилетий права, потребует разрешения ряда юридических коллизий.
Особенно много проблем в этих условиях «юридических ловушек» возникает при проведении оценки стоимости объектов недвижимости, о чем мы опишем далее.
Таким образом, мы может констатировать отличие трактовок недвижимости и недвижимого имущества в МСО и российском законодательстве /8/:
Проведенный анализ показал, что для полноценного формирования системы стандартов, максимального использования потенциала оценки стоимости имущества для развития экономики России в первую очередь необходима тщательная юридико-правовая настройка действующего законодательства, учитывающая специфику оценки стоимости имущества, а не наоборот, когда примат юридических форм над экономическим содержанием оценки стоимости имущества может привести к профанации используемой методологии.
Российские юристы ведут долгий спор о толковании применяемых терминов, причем не только в юридическом понимании. Вот что по этому поводу пишет известный юрист О.Ю. Скворцов /20/:
«В современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. … Следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права. … Даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия».
Тройственное представление о «недвижимом» сами юристы разделяют на:
«юридическое понятие (категория)», каковым является «объект гражданского права»;
«реальный физически (фактически) существующий (связанный с землей) объект»;
«экономический объект, сущностью которого является его стоимостной эквивалент».
Кроме терминологических отличий, существенные проблемы оценки недвижимости обусловлены тем, что в нашем праве земля следует правовой судьбе находящихся на ней улучшений, а не оборот, как во всех развитых странах мира. По этому поводу в Комментарии к Земельному Кодексу сказано следующее:
«…Мы неизбежно придем к выводу о том, что «настоящая» недвижимость – лишь земельные участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывно связанные с землей, это принадлежность недвижимости (принадлежность земельных участков)». Возможно, что именно такой подход изменит и направление правового регулирования оборота недвижимостей. Ведь, к примеру, одна из основных проблем сегодняшнего состояния законодательства в данной сфере – то обстоятельство, что земля следует правовой судьбе находящейся на ней недвижимости, а следовало бы установить иное правило… Современный Земельный кодекс РФ устанавливает этот принцип (подп. 5 п. 1 ст. 1 гласит: «Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков»), который тем не менее «не распространяется на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений»
Признание объекта недвижимой вещью существенным образом влияет на его правовой режим, в частности, на порядок возникновения относящихся к объекту вещных прав и их обременении.
В то же время правовой режим недвижимой вещи определяется не только фактом ее принадлежности к недвижимому имуществу, но и целым рядом других обстоятельств: назначением недвижимой вещи, (а соответственно, возможным использованием вещи) соблюдением (или несоблюдением) установленного законом и иными нормативными актами порядка ее создания (применительно к искусственным объектам) и др.
Принимая во внимание, что объектами права собственности (и иных вещных прав) могут быть только индивидуально-определенные вещи, следует разграничивать:
присущие объекту признаки, позволяющие квалифицировать его в качестве недвижимой вещи;
порядок индивидуализации объекта;
порядок оформления вещных прав (и их обременении) в отношении объекта.
Таким образом, для выявления критерия, позволяющего отнести объект к недвижимому имуществу, нужно выявить необходимые и достаточные признаки объекта гражданских прав для признания его объектом недвижимости. Например, для земельных участков достаточно факта их принадлежности к земной поверхности, включая поверхностный почвенный слой (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Прочная связь с землей в смысле невозможности перемещения объектов без несоразмерного ущерба его назначению обозначена законом и как условие отнесения к объектам недвижимости зданий и сооружений.
Между тем современный уровень техники позволяет перемещать многие здания и сооружения с возможностью использования их по прежнему назначению на новом месте. Таким образом, и применительно к зданиям и сооружениям упомянутый критерий нуждается в уточнении.
Под этим углом зрения следует различать два типа зданий и сооружений. Конструкции одних предполагают возможность их разборки, перемещения и сборки на другом месте. Речь идет, в частности, о зданиях и сооружениях каркасного или «модульного» типа.
Другие по своей конструкции не предназначены для последующей разборки, перемещения и сборки на другом месте, хотя техническая возможность такого рода во многих случаях не исключена.
Соответственно здания и сооружения первого типа следует относить к движимым, а второго типа – к недвижимым вещам.
Таким образом, критерием отнесения зданий и сооружений к недвижимым вещам является их прочная связь с землей, а также наличие или отсутствие у объекта конструктивного предназначения к последующей (возможно неоднократной) разборке, перемещению и сборке на другом месте. Наличие такого конструктивного предназначения исключает возможность признания объекта недвижимым имуществом. Отсутствие такого предназначения является необходимым условием квалификации здания или сооружения в качестве недвижимой вещи.
Что касается морских судов, судов внутреннего плавания, воздушных судов, космических объектов, то критерием их отнесения к недвижимым вещам является обязательность их государственной регистрации, предусмотренная федеральным законом.
Например, в отношении морских судов соответствующие нормы содержатся в ст. ст. 33-51 КТМ РФ 1999 г., в отношении судов внутреннего плавания – в ст. 18 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ 2001г., в отношении воздушных судов ст. ст. 33 Воздушного кодекса РФ 1997г.
Применительно к предприятию как имущественному комплексу критерием его отнесения к недвижимости является его использование для осуществления предпринимательской деятельности. При этом в состав предприятия как имущественного комплекса должны входить все виды имущества, которые предназначены для его деятельности (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятием как имущественным комплексом являются филиалы коммерческих организаций, так как, во-первых, все их имущество используется для осуществления предпринимательской деятельности, а, во-вторых, оно достаточно обособленно от имущества головной организации, чтобы использоваться в качестве самостоятельной основы для извлечения прибыли.
С развитием рыночных отношений и практики предпринимательства выявилась потребность в дальнейшем развитии основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации, в том числе более четком определении понятия «недвижимость».
В этой связи Указом Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства» был создан Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Этим Советом был подготовлен соответствующий Проект федерального закона о внесении изменений в ГК РФ, который был внесен в Государственную Думу 2 апреля 2012 года. Предложения относительно изменения определения недвижимости формировались следующим образом:
В составе недвижимого имущества отдельно предлагалось выделить такие объекты, как жилые и нежилые помещения. В пункте 1 статьи 130 ГК вводится важный признак помещения как самостоятельного объекта гражданских прав – то, что данный объект получает существование только после его выделения в составе здания в установленном порядке.
В пункте 2 статьи 130 ГК предлагалось закрепить принцип единого объекта недвижимого имущества. Данный принцип означает, что земельный участок и стоящие на нем одно или несколько зданий образуют одно целое, по меньшей мере, в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу. Из этого принципа следует, что несколько зданий, расположенных на едином участке, представляют собой составные части данного земельного участка и вместе с ним рассматриваются как единый объект. В порядке исключения в той же норме (пункт 2 статьи 130) предлагалось установить, что единый объект могут образовывать несколько зданий или сооружений, связанных между собой физически и технологически. При этом подразумевается, что они могут находиться на одном или нескольких земельных участках. Однако эти предложения так и не были приняты.
Следующая попытка изменить определение понятия «недвижимость» была предпринята в 2016 году.
В соответствии с Поручением Правительства Российской Федерации от 4 марта 2016 г. № ИШ-П13-1858 была разработана Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости и 30 декабря 2016 г вышло Поручение Правительства Российской Федерации № ИШ-П13-8143 о подготовке проекта закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации».
В этом проекте проблемы описаны следующем образом:
«отсутствие четких признаков объекта недвижимого имущества, наличие близких ему по значению иных понятий, неясность правового положения некапитальных построек; отсутствие возможности формирования единого объекта недвижимости, а также необходимость установления единого порядка раздела, выдела и объединения объектов недвижимости, не являющихся земельными участками»
Цели регулирования:
«совершенствование гражданского оборота недвижимости, создание режима единого объекта недвижимости, установление порядка образования нового объекта недвижимости из существующих объектов недвижимого имущества»
Планируемый срок вступления в силу – Март 2019
Результатом этой работы стал проект поправок в ГК РФ.
Проектом, в частности, предполагалось изменить подход к определению объекта в качестве недвижимого. Однако принципиально ничего не изменилось. Например, для отнесения к недвижимому имуществу сооружений по-прежнему предполагается использовать критерий тесной связи с землей. Проектом предусмотрено, что сооружения являются недвижимостью, если прочно связаны с землей, то есть перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей. При этом Правительство РФ определит перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости.
Для того, чтобы объекты незавершенного строительства считались недвижимостью, они должны отвечать признакам, которые установит Правительство РФ.
Однако наметился и положительный сдвиг в правильном направлении. С учетом международной практики предлагается дополнить ГК РФ новой статьей "Улучшения недвижимого имущества". Предусмотрено, что улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства или реконструкции, являются неотделимыми, а иные улучшения – отделимыми. При этом неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое. Недвижимость, имеющая отделимые улучшения, напротив, участвует в гражданском обороте без таких улучшений (однако иное может быть предусмотрено договором).
Кроме того, ГК РФ планируется дополнить новой главой, касающейся права собственности и других вещных прав на здания и сооружения. Под зданием здесь понимается строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест. Сооружение – это строение, в котором не могут образовываться помещения или машино-места. Уточняется, что здание, отвечающие признакам недвижимой вещи, сооружение или объект незавершенного строительства до регистрации прав на них или до регистрации прав на помещение или машино-место в здании считается неотделимым улучшением земельного участка.
Значительная часть проекта посвящена вопросам, связанным с образованием объектов недвижимости, не являющихся земельными участками. В частности, проектом предусмотрено, что образование объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на него.
Кроме того, предлагается изменить подход к определению понятий "предприятие" и "единый недвижимый комплекс". Предусмотрен ряд иных изменений.
Предполагалось, что в случае принятия поправок они вступят в силу с 1 января 2019 года. Однако на дату подготовки этой книги поправки Государственной Думой так и не приняты.
1.3 Рынок недвижимости
Определений понятия “рынка недвижимости” достаточно много, и они порой противоречивы. С экономической точки зрения, обычно рынок недвижимости определяется как договоренности о привлечении покупателей и продавцов различных видов недвижимости вместе, чтобы определить цену, по которой имущество может быть обменено. То есть функция рынков недвижимости заключается в создании структуры цен и арендной платы согласно их наиболее выгодному использованию.
Основное внимание в этом определении рынка недвижимости уделяется востребованным объемам недвижимости, поставляемым на рынок. А это, в свою очередь, проистекает из предположений неоклассической экономической парадигмы, ориентированных на рыночную активность, а не о влиянии рыночных процессов. То есть основной фокус внимания уделяется эмпирическим фактам «равновесной» рыночной цены.
Неоклассическая экономическая теория исходит из того, что необходимо связать реальность с тем, что можно наблюдать на эмпирическом уровне. Теория предполагает, что рыночные цены являются равновесным результатом конкуренции между многочисленные, однородные, полностью информированные и рациональные агентами.
В предыдущих разделах настоящего работы показано, что на малоактивных рынках, которых большинство, эмпирические цены на недвижимость могут быть искажены особыми условиями сделок и недостаточной информации на рынке. Альтернативная теория, напротив, считает, что рыночные цены являются результатом конкуренции и координации между многочисленными, разнородными, связанными с правилами агентами, которые имеют ограниченное знание и принимающих решения в условиях неопределенности.
Кроме того, неоклассическая экономическая парадигма не рассматривает источник происхождения этих цен. А они возникают из более глубинных слоев рынка, а именно из реальной и фактических областей.
Современный взгляд на рынок недвижимости исходит из горизонтальных и вертикальных составляющих. По горизонтали следует рассмотреть весь спектр рынков недвижимости, в зависимости от активности на этих рынках по совершению сделок: от “без рынка” до конкурентных рынков типа рынка квартир.
По вертикале, в соответствии с теорией критического реализма (см. Главу 2), эмпирический уровень является важным для рынков недвижимости, но вершиной трехуровневой социальной реальности. Социальный мир состоит не только из событий, состояний дел, нашего опыта или впечатления, но также и основные структур, сил, механизмов и тенденции, которые существуют, обнаружены они или нет, и которые управляют или способствуют фактическим событиям. /1/
Подобно вершине айсберга, то, что на самом деле наблюдается эмпирически, является результатом базовый каркаса, расположенный в трех слоях или областях, а именно,
эмпирический (опыт и впечатления),
фактические (реальные события и положение дел в дополнение к эмпирическому) и
реальное (структуры, полномочия, механизмы и тенденции, помимо реальных событий и переживаний) (там же).
При принятии решения о покупке или продаже недвижимости потенциальный участник рынка будет в основном ориентироваться на эмпирические данные. К каким данным относятся цены предложений по аналогичным объектам недвижимости, кадастровая стоимость, доступные данные реестра недвижимости, цены сделок (если доступно).
То, что потенциальный покупатель действительно наблюдает (или может наблюдать) на рынке недвижимости является результатом многочисленных основных событий и процессов, которые составляют фактическую область на рынке, часть из которой является скрытыми от продавца и покупателя. К фактической области относятся процессы, связанные с поиском подходящих объектов недвижимости; проведением переговоров; выяснением законодательных и градостроительных ограничений на проведение сделок; арендные ставки и цены предложений и сделок; правилами оформления сделок; сделки, которые не были завершены из-за отсутствия финансирования или нормативных ограничений и так далее.
На эмпирическом уровне невозможно наблюдать полную и точную картину о том, что на самом деле происходит на рынках недвижимости. Во-первых, эта информация не полная, так как большая часть информации о сделках скрыта. Во-вторых, цены сделок часто искажены по причине уклонения от налогов или определенных договоренностей покупателей и продавцов. В-третьих, из-за нехватки времени и ресурсов для выявления всех возможных сделок с аналогичным имуществом.
Таким образом, ниже эмпирического уровня наблюдаемых цен лежит фактический уровень реального деятельность на рынке недвижимости, где на самом деле происходят многочисленные события, многие из которых не наблюдаемы.
Актуальные события на рынках недвижимости, в свою очередь, вызваны рыночным механизмом рынка. Механизм рынка, это то, что делает возможным переход прав на конкретную недвижимость от продавца к покупателю, которого он может и не знать. Покупатели и продавцы чаще всего не могут оценить рыночный механизм, который лежит в основе реальный области, и который проявляется в виде цен в эмпирической области. Оценщики с этой задачей справляются значительно лучше.
Основная функция механизма состоит в том, чтобы «вызывать» или облегчать передачу или приобретение прав на имущество с использованием системы цен.
Таким образом, рыночный механизм лежит в основе трехуровневой иерархии реальности. На базовом уровне рынкам требуются система, которая поддерживает закон и порядок, установление подлинности собственности, защиты прав собственности права и разрешения споров.
Совершенно очевидно, что без уверенности, ясности и безопасности, обеспечиваемые государственными институтами, рыночный механизм не может работать хорошо.
Далее рассмотрим, как этот государственный механизм рынка реализован в Российской Федерации.
Для объектов недвижимости практически во всех странах предусмотрена специальная процедура перехода прав. И для этого существуют регистрационные системы (чаще всего государственные). История возникновения регистрационных систем началась ещё до нашей эры в Древней Греции и возникла она вследствие появления и развития кредитования под залог недвижимости – ипотеки [8].
Основная особенность ипотеки состоит в том, что залогодержатель никогда не берет себе во владение объект недвижимости, оставляя его собственнику. И поэтому, чтобы третьи лица знали о факте залога, необходимо эти действия где-то зарегистрировать и объявить. Различают две системы регистрационных систем.
Первая система (французская) предусматривает, что права на недвижимость переходят покупателю сразу после подписания договора и акта, но только в отношении участников сделки. В отношении третьих лиц переход прав осуществляется после регистрации сделки в специальном реестре, который ведет специально назначенный чиновник.
Вторая система (немецкая, система поземельных книг). В этой системе переход прав происходит только после изменения записи в поземельной книге (реестре). При этом сам реестр состоит из трех разделов: 1) описание объекта недвижимости, 2) переход прав и 3) обременения.
Регистрационные системы можно также квалифицировать по такому основанию /2/: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта и влечет ли она недействительность сделки. Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой. Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в результате его недействительности, именуют позитивной регистрационной системой.
В основу российской регистрационной системы положены следующие принципы /2/:
1. Принцип внесения, т. е. обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации).
2.Принцип открытости реестровых данных (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона о регистрации).
3.Принцип легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (ст. 2 Закона о регистрации).
4. Принцип специалитета (ст. 17), под которым следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую предъявляются к регистрации, и, во-вторых, тождество объекта недвижимости и его описания с обременениями, изложенными в реестре на основе кадастровых паспортов.
Следует отметить, что это не полный перечень принципов регистрационного режима. Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц /21/. Только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Этот принцип вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, так как:
все права на недвижимости должны быть внесены в реестр,
государственный орган, ведущий реестр, должен проверить правомерность возникновения заявленных к регистрации прав,
любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь,